전세 대출 만기 전, 이사를 해야 한다면? 대출은? (목적물 변경)

 

전세 대출을 받고 살고 있었는데,
대출 만기가 되기도 전에 갑자기 이사를 하게 됐다.

 

내 고민은,

새로 대출을 일으키게 되면 당시 이용하고 있던 대출 상품보다

금리가 높아지고 변동금리로 변경이 되었다.

'현 대출을 유지할 수 있을까?' 이것이 궁금했다.

 

그래서 은행에 문의해봤고,
그때 들은 '목적물 변경’

 

전세 대출을 받은 상태에서 이사하게 됐다면,
'대출 해지 → 재실행'이 아닌,
상황에 따라선 ‘목적물 변경’으로 깔끔하게 이어가는 방법도 있었다.

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1. 목적물 변경이란?

대출은 그대로 두고, 담보가 되는 ‘전세집’만 바꾸는 것이다.
이사 간 집이 기존과 비슷한 조건이라면
추가 대출 없이 기존 대출을 그대로 이어갈 수 있다.

 

2. 어떤 조건이면 가능한가?

- 보증금이 같거나 비슷한 수준일 것

보증금이 확 줄거나 너무 오르면 조건이 달라진다

- 추가 대출 없이 기존 대출 한도 내에서 해결될 것 

새 전세 보증금이 기존보다 높으면 부족분은 자비or 추가 대출

(전세 대출금이 기존 대출금보다 높다면! 아래 4번에 내용 추가)

- 은행과 보증기관(주금공, HF, HUG 등)의 심사 통과 필요

주소 이전, 등기 확인 등 절차가 있다

 

3. 내가 했던 절차

시간이 좀 지난 데다,
은행마다 요구하는 서류가 조금씩 다를 수도 있어서
서류 목록보다는, 내가 실제로 어떻게 질문했는지를 중심으로 정리해본다.

 

① 이사할 집을 알아보기 전에, 먼저 은행에 문의

전세대출을 받고 있는 은행엔
이미 내 대출 정보가 다 있기 때문에
전화 상담으로도 충분히 확인 가능했다.

 

“은행에서 OO 전세대출을 이용하고 있는데요,

갑작스럽게 이사를 하게 될 것 같아서요.
지금 대출을 유지하면서 새로 이사 갈 집에도
그대로 사용할 수 있을까요?”

 

※ "이 대출이 목적물 변경이 가능한 상품인가요?" 라고 물어본 셈.

 

② 가능하다고 하면, 그다음엔 조건 체크

 

“목적물 변경이 가능하다고 하면,

조건이 어떻게 되나요?
필요한 서류는 뭐가 있을까요?”

• 전세계약서 작성 후 제출해야 하는지,
  아니면 전입신고까지 한 뒤에 제출해야 하는지
  → 타이밍 중요
• 보증보험 가입이 되어 있다면, 이 내용도 함께 문의
• 우선 어떤 절차부터 해야 하는지
  → 순서 헷갈리면 대출 중간에 끊길 수 있음
• 혹시 목적물 변경이 안 되는 경우도 있는지
  → 예외 조건 미리 파악해두기

③ 말로 들은 내용은 꼭 문자로 요청

전화 상담 후,
정리된 내용을 꼭 문자로 다시 받아둔다.

 

“혹시 방금 설명해주신 내용, 필요서류

문자로도 받아볼 수 있을까요?”

→ 내가 듣고 이해한 내용과 다를 수 있으니
문서로 남겨두는 게 중요하다.

 

④ 조건에 맞는 전세집을 구하고, 서류 제출

이제 은행에서 알려준 조건에 맞춰
목적물 변경이 가능한 전세집을 알아보고,
서류를 준비해 제출하면 된다.

 

이사 계획이 생겼을 때, 제일 먼저 할 일은 ‘은행에 문의하기’
조건, 절차, 서류, 타이밍 꼼꼼하게 하나씩 체크.

 

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4. 기존 대출보다 보증금이 높다면? → 추가 대출 가능

새로 이사한 집의 보증금이
기존 집보다 더 높았다.

은행에 문의했더니,
기존 대출은 목적물 변경으로 그대로 이어가고,
부족한 금액에 대해서는 ‘추가 대출’로 별도 진행하는 방식도 있다는 설명을 들었다.

만기일도 다르고, 금리 조건도 다른 상품 두 개로 나뉜다고.

** 하나의 집인데도 대출이 두 개로 나뉘면 이자 계산이나 상환 계획을 세우는 데 조금 더 복잡해질 수 있다.

 

5. 보증보험 가입

① 전세대출 '보증보험(HUG, HF, SGI 등)'에 가입돼 있는 경우,
목적물 변경 시 보증보험도 반드시 같이 ‘이전’ 처리해줘야 한다.

보증보험이 연결된 상태라면,
은행에 문의할 때 보증보험도 같이 이전해야 하는지 함께 문의

 

② 반대로, 기존 집은 보증보험 가입이 안 되는 조건이었고,
새 집에서는 보증보험 가입이 가능해진 케이스.

이 경우에는 새로운 집에 대해 보증보험을 새로 신청하게 된다.

문제는,

• 대출은 기존 목적물 변경이라서 2년 미만의 기한이 남아 있는 상태고
• 전세보증보험도 가입일 기준 2년 만기다 보니,
  서로 만기나 연장 타이밍이 달라진다.

이로 인해
대출과 보증보험을 다른 시기에 갱신하게 되는 상황이 생긴다.
그때마다 임대인에게 연락해 동의를 구해야 하는 상황이 발생한다.

그래서 이사를 결정하기 전에,
이런 상황이 생길 수 있다는 걸 미리 임대인에게 설명하고,
계약전 미리 동의 의사를 확인받고 특약에도 넣는게 좋다.

6. 주의할 점

- 새 계약서에 확정일자 꼭 받아야 한다

- 보증보험이 같이 묶여 있는 경우, 그쪽도 이전 신청해야 함

- 중간에 공백 생기지 않게 스케줄 조정 잘 해야 함

- 은행마다 처리 방식, 필요 서류가 다르기 때문에 미리 문의 필수