대출 다 갚았는데 등기부엔 그대로? 근저당권 변경(감액등기) 체크!

아파트나 집 살 때 등기부등본 보는 건 기본.
부동산 사장님을 통해 "대출금 2억 있어요."
또는, "총 대출금 2억 중 1억 상환하고 1억 남았어요."
매도자의 대출금에 대해 안내를 받을 때가 있다.
등기를 보며 확인을 하는데,
전달받은 금액보다 높게 찍힌 금액이!?
 
실수나 누락이 아니라

'채권최고액' 이여서
그리고
‘감액등기’를 안 해서 발생하기도 한다.
 
가끔 사장님이 잘 못 알려주시기도 하니 꼭 확인.

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예시 이미지

1. 채권최고액 = 실제 대출금 아님

은행에서 주택담보대출을 받을 때, 등기부등본에는 ‘채권최고액’이라는 게 찍힌다. 보통 실제 대출금의 120%.
예를 들어 2억 대출이면 등기부엔 2억 4천이 올라간다.
은행은 혹시 못 받을 상황에 대비해서 연체이자나 비용 등을 포함해서 넉넉히 잡아둔다.

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2. 대출을 갚아도 등기부엔 그대로라는 것

대출을 1억 이상 갚았어도 등기부엔 여전히 처음 설정한 금액이 그대로 남는다.
그래서 집을 팔려고 할 때 매수자가 등기부를 보면 “이 집 아직도 대출 이렇게 많아?” 하면서 불안해할 수 있다.

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3. 감액등기, 왜 필요할까?

대출을 갚았더라도, 등기부엔 처음 설정된 금액이 그대로 남아있기 때문에 실제보다 대출이 많아 보이는 걸 정리해 주는 작업.
 
- 매도 시 매수자의 불안감 줄일 수 있음
- 임대 시 대출이 높으면 불안 요소와 세입자가 전세대출을 받기 어렵기에 세입자 구하기 어렵다.
- 일반적으로 세입자는 전세보증보험 가입을 원하기에 그에 맞춘 감액이 필요할 수 있다.
- 대출 승계나 신규 대출 심사 시 깔끔하게 정리됨
- 매도 타이밍에 급하게 처리 안 해도 됨
 
매도, 임대 계획이 있다면 미리 감액등기 해두는 게 시간도 아끼고, 협상에도 좋다.

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4. 감액등기, 어떻게 하면 되지?

- 채권최고액을 증액하거나 감액하는 계약으로 인해 등기사항의 변동이 있는 경우 근저당권 변경등기를 한다.
 

자세한 내용은 아래 링크에서 확인.

https://easylaw.go.kr/CSP/CnpClsMain.laf?csmSeq=566&ccfNo=4&cciNo=3&cnpClsNo=1

부동산등기 > 근저당권 > 근저당권 변경등기 > 개념 및 신청인 (본문) |  찾기쉬운 생활법령정보

 
 
<신청방법>
1. 은행 방문 신청 (가장 간편한 방법)
- 대출을 받은 은행 지점에 방문하여 감액등기를 요청하면, 은행에서 연계된 법무사를 통해 절차 진행.
- 준비물: 신분증, 인감도장, 수수료(은행에 문의)
- 장점: 은행이 대부분의 절차를 대행해 주므로 가장 간단하고 빠른 방법

2. 법무사에 직접 의뢰
- 법무사 사무소에 직접 의뢰하여 감액등기 진행
- 준비물: 신분증, 인감도장, 인감증명서, 등기권리증 등.
- 장점: 은행을 통하지 않고도 진행할 수 있으며, 복잡한 절차를 전문가가 대행.
- 단점: 은행을 통해 진행하는 것보다 비용이 더 들 수 있다.

3. 셀프 감액등기 (직접 신청)
- 본인이 직접 등기소에 방문하여 감액등기 신청
- 준비물: 감액등기 신청서, 근저당권 설정 등기부등본, 상환 금액 증빙 서류, 신분증, 인감도장 및 인감증명서, 등기권리증 등.
- 장점: 수수료 절약
- 단점: 절차가 복잡하고 서류 준비가 필요하며, 시간과 노력. 실수할 때마다 스스로가 힘들다.
 
 

<감액등기 필요서류>

감액등기는 단순한 변경이 아니라 ‘채권자(은행)의 동의’를 받아야 하는 공식 절차이기 때문에, 서류가 조금 까다롭다.

 
1. 감액등기 신청서
- 등기소에 제출하는 공식 신청서로, 등기소나 대법원 인터넷등기소에서 양식을 받을 수 있다.
2. 근저당권 설정 등기부등본
- 해당 부동산의 등기사항전부증명서로, 현재 설정된 근저당권 내용을 확인할 수 있다.
3. 상환 금액 증빙 서류
- 대출금 상환을 증명할 수 있는 서류로, 은행에서 발급받은 상환 확인서 등
4. 채권자의 감액 동의서 또는 승낙서
- 채권자(예: 은행)의 감액 동의가 필요하며, 해당 금융기관의 양식 사용
5. 채권자의 인감증명서
- 채권자의 인감증명서가 필요하며, 법인인 경우 법인 인감증명서 제출
6. 등기필정보 또는 등기권리증
- 해당 부동산의 소유자임을 증명하는 서류
7. 소유자의 신분증 및 인감도장
- 신청인의 신원을 확인하기 위한 서류
8. 위임장 (대리 신청 시)
- 소유자 본인이 직접 신청하지 않고 대리인을 통해 신청할 경우 필요
 

중요한 건, 은행이 알아서 해주는 게 아니라 직접 요청해야 한다는 것.
위에 필요서류는 일반적인 것이기에, 은행 or 대리인(법무사)에 전화해서 꼭! 필요서류 확인.
 
등기부등본은 말 그대로 ‘기록’이라,
변동사항이 반영되지 않으면 실제 상황과 다를 수 있다.
대출을 많이 갚았어도 감액등기를 안 하면, 여전히 큰 금액이 찍혀 있어서
겉으로 보기엔 ‘대출 많은 집’처럼 보일 수 있다.
그래서 매도자 입장에서는 감액등기를 미리 해두는 게 좋고,
매수자나 임차인 입장에서는 반드시 대출 관련 내용을 상세히 확인해야 한다.
만약 등기부와 실제 대출 상태가 다르다면,
계약 전에 감액등기 요청을 하거나,
특약을 넣어서 감액등기 미이행 시 계약을 해제할 수 있도록 조치해 두는 게 안전.

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