부동산 호가 vs 실거래가 – 왜 차이가 있을까?

상승장이 아닌 시기엔
‘호가랑 실거래가 차이’가 유독 크게 느껴진다.
막상 찾아보면 몇 천만 원은 기본으로
벌어진 곳이 많다.
가격대가 있는 아파트의 경우는
억대까지 차이가 난다고 들었다.

"진짜 시세는 얼마인거지?"
 
처음엔 호가를 곧이곧대로 믿었다.
부동산 사장님들이
‘그거 깎이겠어요?’ 하는 말에
안된다고 생각하고 실망했었다.
그 말이 진짜인 줄 알고
호가를 그대로 시세로 받아들이는 실수를 했다.
근데 발품 팔면서 점점 알게 됐다.
 
호가는 진짜 가격이 아니다.
그건 단지 누군가가 바라는 가격일 뿐이다.

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1. 호가

호가는 “이 가격에 팔고 싶다”는 집주인의 희망사항이다.
시장 상황이 어떻든, 내 집은 이만큼 받아야 한다는 기대감이 먼저 작동한다.
특히 예전에 고점에 거래되거나 수리된 이력이 있는 집이면,
호가를 더 높게 부르는 경우도 많다.

“2021년에 5억 주고 샀고, 수리한다고 3천만 원 썼는데, 손해 보고 팔순 없잖아요.”
→ 이런 심리가 그대로 호가에 반영된다.
시세가 떨어지고 있든, 매수가 없든,
집주인 입장에선 예전보다 낮은 가격에 파는 게 속상하고 억울하다.
문제는 이 가격에 사는 사람이 없다는 것.
그럼에도 불구하고 호가는 버틴다.
그러니까 거래는 안 되고,
포털엔 그 높은 가격만 계속 떠 있는 거다.
그걸 시세로 착각하기 쉽다.

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2. 실거래가

실거래가는 누군가가 진짜로 그 가격을 주고 구매한 결정된 값이다.
계약서를 쓰고, 등기부에 등록되고, 국토부 시스템에도 남는다.
그건 더 이상 희망이 아니고, 시장이 인정한 현실이다.
진짜 시세를 알고 싶다면 호가보다 실거래가를 봐야 하는 이유가 여기 있다.
 
특히 하락장에선 호가가 실거래가를 따라가지 못하는 경우가 많다.
시장 분위기는 식었는데, 집주인은 예전 생각을 못 버리고 있으니까
호가는 그대 로고, 거래는 없고, 가격 차이만 벌어지게 되는 거다.
매수자들은 요즘 실거래가를 꼼꼼히 보고 들어온다.
거래 이력 다 확인하고, 전세가율까지 체크한 뒤 매물을 본다.
그러니 매도자 입장에서 아무리 “우리 집은 더 좋은 집”이라 해도
객관적인 가격을 넘으면 거래가 안 된다.

그래서 포털에 떠 있는 가격을 그대로 믿고
“집값 다시 오르나 보다” 생각하면 착시가 생길 수 있다.
포털에 나온 가격을 맹신하지 말고
부동산 어플을 통해
최근 3~6개월 간 같은 평형, 같은 동, 비슷한 층 기준으로
실제로 얼마에 거래됐는지를 먼저 확인하는 게 필요하다.
 
부동산 사장님을 통하면 비싸게 나가는 집과 더 저렵한 금액에 팔린 집의
차이도 알 수 있고, 시장 흐름이 어떤지, 이 가격이 적정선인지,
아니면 거품이 낀 건지 대략적인 감이 잡힌다.

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3. 전세가율

전세가도 같이 보면 더 좋다.
전세가율이 낮은데 매매가가 높다면
실수요가 따라오지 못하고 있다는 뜻이다.
그 말은 실질적인 수요가 없는 가격일 가능성이 높다.

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4. 정리

호가는 말이고 실거래가는 사실이다.
호가는 집주인의 기대고, 실거래가는 시장의 응답이다.
집값의 진짜 흐름을 보려면
이 두 가지를 꼭 구분해서 봐야 한다.
그리고 지금처럼 거래가 뜸한 시기일수록
실거래가가 주는 힌트에 더 집중해야 한다.

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실거래가와 호가, 어디서 어떻게 볼까? (1탄, 네이버부동산 앱 활용)

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