매매, 전세 동시 진행 (매수자, 임차인 체크사항)

예전 전셋집을 알아보던 중 마음에 드는 집이 있어서 계약을 하려고 하는데,
"매매와 전세 동시진행 되는 집이에요."라는
부동산 사장님의 말씀에
이런 경험은 처음이라 겁이 참 많이 났었다.
 
"자주 있는 상황"이라며 안심시키려는
사장님을 말을 의심했는데,
'자주 일어나는 상황'이 맞았다. ^^;;
의심해서 죄송합니다.
 
동시진행 시 매수자, 임차인
각 상황에서 대비할 수 있게
체크해야 할 내용 메모.

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* 매매와 전세 동시 진행 왜 이뤄질까?

1. 매수자의 잔금 마련 부담 완화
부동산 가격 상승으로 인해 매수자들은 잔금 마련에 어려움을 겪는 경우가 많다. 이때, 전세 보증금을 잔금의 일부로 활용하면 초기 자금 부담을 줄일 수 있다. 
 
2. 매도자의 빠른 매매 성사 및 자금 확보
매도자 입장에서는 매매를 빠르게 성사시켜 자금을 확보하는 것이 중요하다. 전세 세입자를 구함으로써 매매를 성사시키고, 동시에 공실 리스크를 줄여 안정적으로 수익을 낼 수 있다.
 

매도자의 빠른 매매 성사와 초기 자금 부담을 줄여 투자하고 싶은 매수자의 이해관계로 매매, 전세 동시 진행이 이뤄진다.

 
<매수자는 2종류가 있다.>
① 실거주 : 실거주할 예정이지만 상황상 바로 입주는 어렵고 2년 뒤에 입주해야 하는데, 하락장이거나 급매로 싸게 나와서 미리 매수하는 경우. (2년 뒤 임대인이 실거주한다고 하면 임차인은 갱신권 사용 불가)
② 투자 : 실입주 예정 없이, 투자 목적으로 전세 보증금과 매매 가격의 차액(갭)을 이용해 투자금을 최소화해 매수하는 경우.
 
 

* 매매와 전세 동시 진행 시 주의사항

1. 임차인

아무래도 전세 or 월세는 투자의 목적으로 임대를 하는 분들이 많기 때문에 매매와 전세가 동시 진행되는 경우가 생각보다 많다. 먼저 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등을 통해 소유주, 선순위 권리관계, 불법 건축물 여부 등을 꼼꼼히 확인하자.

뉴스1 기사

<조건부 전세대출>

ㄱ. 조건부 전세대출?

임대인(집주인)이 소유권 이전 등 특정한 조건을 충족해야만 임차인(세입자)에게 실행되는 전세자금 대출. 주로 매매와 전세 계약이 동시에 진행될 때 발생
 

ㄴ. 조건부 전세대출의 주요 특징

조건부 전세대출은 임차인이 전세 자금을 마련하기 위해 받는 대출이다. 다만, 이 대출은 일반적인 전세대출과는 달리 몇 가지 특정한 조건이 충족되어야만 실행되는 특징을 가지고 있다. 핵심은 대출 실행 조건이 임대인(집주인)과 관련되어 있다는 점. 즉, 임차인(세입자)이 대출을 신청하고 심사를 통과하더라도, 임대인이 특정 조건을 이행하지 않으면 대출이 실행되지 않는다.
 
* 소유권 이전 조건
- 임대인이 분양 대금을 완납하고 소유권 이전 등기를 완료해야 대출이 실행되는 경우가 많다.
- 이는 임대인이 전세 보증금으로 잔금을 치르는 갭투자를 할 때 발생.
* 선순위 채권 말소 조건
- 임대인의 기존 근저당 등 선순위 채권을 말소하거나 감액해야 대출이 실행되는 경우도 있다.
- 이는 임차인의 전세 보증금을 보호하기 위한 조건.
* 주택 처분 조건
- 임대인이 기존 주택을 처분하는 것을 조건으로 대출이 실행될 수 있다.
 

<매, 전 동시 진행 시 전세사기에 노출>

매매와 전세 동시 진행 시, 다음과 같은 이유로 인해
시간 차이가 발생하여 대출이 먼저 실행될 수 있다.

 

1. 잔금 지급 및 등기 서류 교환
- 매매 잔금 지급과 동시에 매도인(기존 임대인)은 매수인(새로운 임대인)에게 등기 관련 서류를 전달한다.
- 이때, 매수인은 즉시 등기소에 소유권 이전 등기를 신청할 수 있다.
2. 대출 실행
- 매수인은 잔금 지급과 동시에 또는 직후에 금융기관에 대출을 신청할 수 있다.
- 만약 매수인이 사전에 대출 심사를 완료하고 대출 승인을 받아둔 경우, 잔금 지급과 동시에 대출 실행이 가능.
3. 시간 차이 발생
- 소유권 이전 등기에는 며칠이 소요되지만, 대출 실행은 당일에도 가능하다.
- 따라서, 매수인이 잔금 지급 당일에 대출을 실행하면, 소유권 이전 등기 완료 전에 담보권이 설정될 수 있다.
4. 임차인의 전입신고 시점
- 임차인이 전세 잔금 치른 당일 전입신고를 한다고 해도, 확정일자의 효력은 다음날 0시에 발생한다.
- 만약 임차인의 전입신고가 매수인의 대출 실행보다 늦어진다면, 임차인의 우선변제권은 대출보다 후순위가 된다.
5. 악용 사례
- 악의적인 매수인은 이러한 시간 차이를 이용하여, 전세 잔금을 받아 매매 잔금을 치르고 동시에 대출을 실행하여 임차인의 보증금을 위험에 빠뜨릴 수 있다.
 

<계약금 일부 입금 전, 조율>

매매, 전세 동시 진행 위험한 거 아니야?라고 생각할 수 있지만. 조율이 가능한지 문의해 보고 계약할지
다른 집을 알아볼지 정해도 늦지 않다. 단! 계약금 일부 넣기 전에 문의하자. 입금 후에는 돌이킬 수 없다.
 

☆★ "다른 부동산이 집 보여주지 않게 소액 걸고 가고, 안 하게 되면 취소하세요." 말도 안 되는 소리.
☆★ 돈을 내는 순간 입금한 돈을 포기하거나 or 진행하는 것뿐이다.
☆★ 조급해하지 말 것! 내 집이 아니면 쿨하게 보내주자. 몸과 마음이 힘들 뿐 다른 전셋집 있다.
 
1. 동시 진행 일정 미루기

 
확정일자 효력은 전입신고 다음날 0시 이후에 발생
하기 때문에 하루가 불안의 연속일 것이다.

가장 좋은 방법은 동시 진행을 하지 않는 것.

 - 확정일자 효력이 생긴 이후에 매매 잔금을 치러줄 수 있는지 문의.
- 내 경우도 전세 잔금 완납하는 날 전입신고 하기로 하고, 3일 뒤에 매매 잔금을 치르기로 조율했다.
- 구 임대인(매도자)이 번거롭지만 2번 부동산 방문하시기로. 
- (주의사항!)  '전세 계약'은 소유권을 가진 임대인과 한다. 
- 'New 임대인'의 소유권 이전은 매매 잔금 이후에 등기를 접수하게 되고 대략 이틀 뒤쯤 처리가 된다. 고로 내가 '전세 계약할 때, 'New 임대인'은 아무런 관련이 없는 사람이다.
-  보증보험 가입은 '소유권 이전'이 완료된 이후에 신청이 가능하고
- 'New 임대인'의 이름, 연락처, 주소, 주민번호가 필요하다.

 ★ 매수자 000은 매매 잔금 이후, 당일 소유권 이전 등기 접수를 하기로 하며, 문자로 변경되는 임대인의 이름과 연락처, 주소를 보내주는 것에 동의한다. 위 내용을 'new 임대인이' 동의하는지 부동산 사장님께 문의드리고, 동의한다면 동의 내용 문자 캡처로 받아둔다.

★ 현재는, 동시진행 시 대출이 안 되는 은행이 많다 보니. 동시진행이 이뤄질 상황이 예전보다는 적다.
 
2. 동시 진행
- 동시진행을 꼭 해야 한다면, 특약을 넣자.
- '전세 계약 만료일까지 해당 부동산에 어떠한 권리 설정도 하지 않는다. 특약 위반 시 임대인은 임차인에게 손해배상금을 지급한다.'를 넣자. 하지만, 특약을 넣었더라도 '등기부등본상'의 권리 설정 순서가 우선할 수 있으니 확실한 안전장치는 안된다.

가능하면 1번으로.
1번도 어떤 new임대인을 만나게 될지 모르기 때문에 이 또한 랜덤이다. 부동산 사장님께 어떤 분인지 살짝 물어보자.

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2. New 임대인 (매수인)

<매, 전 동시 진행 시 주의>

1. 기존 전세 계약 인수 시 주의사항
* 전세 계약 조건 확인
- 기존 전세 계약의 조건(보증금, 계약 기간, 특약 사항 등)을 꼼꼼히 확인하여 인수 후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하자.
- 세입자에게 전세 승계 동의를 받는다. (동의 없이 진행했다가 전세사기로 엮일 수 있다.)
- 전세 보증금 반환 보증 보험 가입 여부 고려.
* 권리관계 확인
- 등기부등본을 통해 기존 근저당 설정 여부, 가압류 등 권리 제한 사항을 확인하고, 선순위 권리관계를 파악.
- 말소해야 하는 사항이 있다면, 특약에 '계약 전 말소 한다는 내용' 넣는다. 말소된 내용도 체크.
- 매매 계약과 동시에 진행되므로, 잔금 지급 전 등기부등본을 재확인하여 권리 변동 여부를 확인.
 
2. 새로운 전세 계약 체결 시 주의사항
* 전세 계약 조건 협의
- 전세 계약 조건을 임차인과 명확히 협의하고, 특약 사항 등을 계약서에 명시.
- 전세 보증금 반환 보증 보험 가입 여부 고려.
* 잔금 처리 안전하게 진행
- 전세 보증금이 매매 잔금으로 사용되는 경우, 잔금 처리 과정을 명확히 하고 안전한 방법으로 진행.
- 잔금 지급 전, 반드시 등기부등본을 재확인하여 권리 변동 여부를 확인.
 

3. 기타
- 지역별, 은행별 조건부 전세대출 기준이 다르니 꼭 미리 체크
- 전세대출이 되지 않거나 대출 없이 입주하는 등의 조건에 맞는 세입자를 구하기 어려울 수 있다.
- 잔금 후 세입자를 구해야 할 수 있다. 리스크 대비.
- 공실이 오래 유지되는 경우가 발생할 수 있으니, 매도자와 잔금기간 조율.
- 부동산 정책, 대출 관련 내용이 수시로 바뀌니 자주 확인.