전세권 설정, 내 소중한 보증금을 지키는 현명한 선택? (임차인, 임대인 각자의 상황)

최근 전세 사기 피해가 급증하면서 전세권 설정의 중요성이 더욱 강조되고 있다.
전세권 설정은 보통 임차인이 '법무법인'인 경우 하는 거라고 생각했는데,
전세 사기 피해로 인해, 일반 임차임들도 '전세권설정'을 많이 요구한다고 한다.
 
보증금을 지키기 위해 전세권 설정을 하는 게 임차인 입장으로 현명한 것인지?
다른 대안으로 보증금을 보호하는 것과 어떤 차이가 있는지.
임대인 입장으로 전세권 설정을 동의할 경우 주의해야 할 부분이 무엇인지.
 
메모.

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1. 전세권 설정

- 전세권 설정은 전세금을 담보로 하여 임차인이 해당 부동산을 사용할 수 있는 권리를 등기하는 것.
- 임차인이 전세금을 지불하고 부동산을 점유할 권리를 법적으로 보호받을 수 있도록 하는 제도.
 

2. 전세권 설정, 각자의 상황.

<개인 임차인>
- 전세권 설정은 일반적으로 확정일자의 순위가 후순위이거나 보증보험 가입이 어려울 때, 임차인이 임대인에게 전세권 설정을 요구하는 경우가 많다.
 
<법인 임차인>
- 임차인이 법인인 경우, 전세권 설정을 통해 부동산 권리를 받아 회사 직원에게 재임대를 할 수 있다.
- 법인은 보증보험 가입이 개인과 다르게 제한적으로 받아주기 때문에, 상황에 따라 가입을 할 수 없기도 해서 안전책으로 '전세권 설정'을 한다.
 
<임대인>
- 임대인은 '전세권 설정'을 하게 되면, 부동산의 대한 권리를 '임차인'에게 해당 기간 동안 넘김으로 써, 임차인이 부동산을 재임대(전전세) 시 어떤 임차인이 거주하게 되는지 '불안'을 갖게 된다. '여러 명 또는 불특정 다수가 사용하는 사택'의 경우 집이 관리가 안되어 이후에 집 수리비로 꽤 많은 돈이 들기도 하며, 담배 냄새로 찌든 집은 냄새 제거의 어려움으로 이후에 전세내기 어려움을 겪는 등 집 관리 문제가 발생할 수 있다.
 
- 계약 만기 시 '전세권 설정'은 '임차인'이 직접 '말소' 해줘야 하는데, 간혹 보증금을 받고도 '말소'에 협조하지 않는 임차인이 있는 경우, 월세가 연체 되고 있는 경우 등 문제가 발생했을 때, 임대인은 법원에 '전세권 말소 등기 청구 소송을 제기'해야만 한다. 소송을 제기해야 하면 소송비용, 법무사 비용 등 추가적 돈이 발생한다. 보증금 반환이 끝났음에도 '말소'에 협조하지 않은 임차인이 폐소로 인한 소송 비용을 순수히 바로 내줄리 의문이며, 이 또한 받기까지 얼마의 시간이 걸릴지 모른다. 소송이 끝날 때까지 '새로운 전세 세입자'를 받을 수도, '매도'할 수도 없다.
 
- 이런 상황으로 임대인은 '전세권 설정'을 특별한 상황이 아니라면 쉽게 동의할 수 없다.

 

3. 확정일자, 보증 보험, 전세권 설정

 

< 임차인 >

- 확정일자의 순위가 후순위이며, 보증보험 가입이 어려운 집이라면 전세계약을 가능하면 피하자.
- 이미 위험한 집이라는 의미. 처음부터 제외하고 다른 곳을 찾는 게 좋다.
- 다가구 주택의 주인이 1명인 경우, 확정일자에 따라 후순위가 되기도 한다. 집 값과 앞 순번들의 보증금 다 체크하고 내 순번까지 안전한지 확인하자. 경매로 넘어갈 경우 실제 금액보다 낮은 금액으로 거래될 수 있으므로 보수적으로 보자.
- 확정일자 순위는 문제 없음을 확인 했는데,  '보증보험'을 거절당할까 걱정이 된다면, '보증보험 거절 시, 임대인은 전세권설정에 동의한다.'를 특약에 넣는 것도 하나의 대안방법. (집 값 대비 전세금 % 높은 집은 가능하면 피하자.) 

 

< 임차인 전세권 설정 시, 주의사항 >

<비용>

① 등록세 및 지방교육세
- 등록세: 전세 보증금의 0.2%
- 지방교육세: 등록세의 20%
② 등기 신청 수수료
대법원 등기 수입증지: 방문 신청, 전자 표준 양식 신청, 전자 신청 등 신청 방법에 따라 수수료가 다르다.
③ 법무사 수수료
법무사에게 전세권 설정 등기 업무를 위임하는 경우 발생하는 비용. 법무사 사무소마다 수수료가 다르므로, 사전에 확인
④ 비용 계산 예시
- 전세 보증금 2억 원일 경우
- (등록세 2억 원 * 0.2% = 40만 원) + (지방교육세: 40만 원 * 20% = 8만 원) + 등기 신청 수수료 + 법무사 수수료
 

일반적으로 임차인에게 유리한 '전세권 설정'이다 보니,
임차인이 모든 비용을 부담하기로 하고 요청하는 경우가 많다.

 

<경매>

전세권 설정 등기를 한 경우 임차인은 별도의 판결 없이 임대인의 부동산에 대한 경매를 바로 신청할 수 있다.
  
☆ 과정
① 임차인은 법원에 경매 신청을 하고, 법원은 경매 개시 결정을 내린다.
② 법원은 감정평가를 통해 부동산의 가치를 평가하고, 경매 기일을 정한다.
③ 경매 기일에 최고가 매수인이 결정되면, 법원은 매각 허가 결정을 내린다.
④ 매수인이 매각 대금을 납부하면, 법원은 배당 절차를 진행하여 임차인에게 보증금을 지급한다.
 ☆ 보증금 수령 시기
- 경매가 진행되는 동안에는 임차인은 보증금을 즉시 받을 수 없다.
- 보증금은 경매가 완료되고 배당 절차가 끝난 후에 받을 수 있다.
- 경매 진행 기간은 상황에 따라 다르지만, 일반적으로 수개월에서 1년 이상 소요될 수 있다.
- 낙찰 금액이 전세금보다 적은 경우, 전세금의 일부만 돌려받을 수도 있다.
 ☆ 주의사항
- 경매 진행에는 많은 시간과 비용이 소요된다.
- 경매를 통해 보증금을 전액 회수하지 못할 수도 있다.
- 임차인은 경매를 직접 진행 해야 하며 이과정에 법적 절차를 준수해야 하다 보니, 쉽지 않다.
 
 

<말소>

1. 전세권 말소의 의무
- 전세권 설정 계약이 종료되고 임대인이 전세 보증금을 모두 반환하면, 임차인은 전세권 말소 등기를 진행해야 한다.
- 이는 임대인의 재산권을 보호하고, 이후 부동산 거래에서 발생할 수 있는 문제를 예방하기 위한 것.
2. 말소 절차
- 임대인과 임차인이 함께 등기소에 방문하여 말소 등기를 신청하거나, 법무사의 도움을 받아 진행할 수 있다.
- 임대인(필요서류): 인감증명서, 인감도장, 등기필증
- 임차인(필요서류): 신분증, 도장, 전세권설정계약서
- 말소 등기에는 등록세, 지방교육세, 등기신청 수수료 등의 비용 발생.
3. 임차인이 말소를 거부할 경우
- 임차인이 정당한 이유 없이 전세권 말소를 거부하면, 임대인은 법원에 전세권 말소 등기 청구 소송을 제기할 수 있다.
- 소송에서 승소하면 법원의 판결에 따라 강제적으로 전세권 말소 등기 진행.
- 이 경우 소송 비용은 일반적으로 패소한 임차인이 부담.
 

< 임대인 전세권 설정 시, 주의사항 >

1. 전세권 설정의 의미와 영향 명확히 이해
- 전세권 설정은 임대인의 재산권 행사에 제약을 가져올 수 있다는 점을 인지해야 한다.
- 전세권 설정으로 인해 경매 위험이 증가하고, 부동산 가치가 하락할 수 있다는 점도 고려.
2. 임차인의 재정 상태 및 신뢰도 확인
- 신뢰할 수 있는 임차인과 계약하는 것이 중요.
3. 계약 조건 명확히 설정
- 전세권 설정 범위, 존속 기간, 전세금 반환 조건 등을 명확히 계약서에 명시.
- 전세권 말소 조건 및 책임 소재도 명확히 해야 한다.
4. 등기부등본 확인
- 전세권 설정 전후 등기부등본을 확인하여 권리관계 변동 확인
5. 전세권 설정 관련 특약 참고 내용

전세권 설정은 '신뢰' 문제이다 보니.
만나서 이야기 나누는 것이 가장 좋은거 같다.
만나 이야기 나눠 보면 괜찮은 임대인, 임차인란 생각에
다른 대안 먼저 해보고 안되면, 하자는 방향으로 조율이 되기도 한다.
임차인과 함께 서로 동의하에 작성하자.

서로 마음 상하지 않는 선에서 좋게 좋게 특약 내용을 정한다.
아래 내용은 상황에 따라 넣을 수 있는 참고 특약 내용
상황에 따라 맞는 내용 조율해서 넣기.

 
[전세권 말소 조건 명시]
- 전세 계약 만료 시 임차인은 즉시 전세권 말소 등기를 이행한다.
- 임차인이 전세권 말소를 지연할 경우, 지연 일수당 일정 금액의 손해배상금을 지급한다.
- 전세권 말소 관련 비용은 임차인이 부담한다.

[전전세(재임대) 금지 또는 제한]
- 임차인은 임대인의 동의 없이 전세 목적물을 전대(재임대)할 수 없다.
- 임차인은 임대인의 서면 동의를 얻어 전세 목적물의 일부를 전대할 수 있다.
[계약 해지 조건 명시]
- 임차인이 2개월 이상 월세를 연체할 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있다.(월세의 경우)
- 임차인이 전세 목적물을 훼손하여 사용이 불가능할 경우, 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
[원상회복 의무 명시]
- 임차인은 계약 만료 시 전세 목적물을 원상 회복하여 반환한다.
- 임차인은 임대인의 동의 없이 전세 목적물의 구조나 형태를 변경할 수 없다.
[세금 및 공과금 부담 명시]
- 전세 목적물에 대한 재산세 및 종합부동산세는 임대인이 부담한다.
- 전세 목적물 사용에 따른 공과금(전기세, 수도세, 가스비 등)은 임차인이 부담한다.
 

- 표시한 내용은 개인과 전세권 설정할 시 일반적으로 첨부하는 특약 -